Défiscalisation immobilière : principes et dispositifs

Le logement est au coeur des politiques gouvernementales : "Quand le bâtiment va, tout va". Cet énoncé simple fonde l'ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière et des autres mesures destinées à faciliter la construction de logements. L'investisseur a tout intérêt à ne pas l'oublier, avant de se décider à investir. Un dispositif, aussi séduisant soit-il, ne saurait remplacer le bon sens. Enfin, les incitations fiscales sont de deux sortes, mais leur forme est extrêmement variée.

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La définition de la défiscalisation immobilière est de diminuer les impôts payés par les propriétaires d'un bien immobilier ou d'une valeur représentative d'un tel bien. La diminution résulte : soit, d'une réduction du revenu fiscal de référence ; soit, d'un abattement sur l'impôt qui doit être payé. Il faut noter que la réduction du revenu fiscal de référence est d'autant plus significative que le taux marginal d'imposition du contribuable est élevé. Par ailleurs, la défiscalisation facile s'accompagne toujours de restrictions. Un bien loué, dans ce cadre, ne peut l'être que sous certaines conditions. De plus, les économies d'impôt réalisées sont soumises au plafonnement global des niches fiscales.

Quels dispositifs pour défiscaliser dans l'immobilier ?

Principaux dispositifs de réduction d'impôts

• Dans ce domaine, la loi Pinel est la star. Elle permet d'obtenir une réduction d'impôts de 2 % par an du prix de revient global de l'investissement, pendant 6 ou 9 ans. Le prix de revient est plafonné à 5 500 €/m2. Nouveauté de la loi Pinel ; le bien immobilier peut être loué à des membres de la famille.

• Moins connu ; le dispositif Censi Bouvard permet de réduire l'impôt sur le revenu de 25 à 11 % du coût global de l'investissement. L'amortissement du bien peut y être aussi inclus. Le dispositif Censi Bouvard doit concerner des locations meublées, dans des établissements spécialisés ou des résidences de tourisme.
• Datant de 1962 et toujours très attractive ; la loi Malraux permet, maintenant, de réduire l'impôt de 20 à 30 % de la valeur des travaux de restauration. La loi Malraux ne concerne qu'un bien immobilier, situé dans une zone remarquable.
• La très incitative Loi Girardin pour l'outre-mer et le régime des plus-values sont, pareillement, très intéressants.

Principaux dispositifs de réduction du revenu fiscal de référence

• La location meublée non-professionnelle (lmnp) offre deux régimes : selon que le montant annuel des locations dépasse ou non un plafond ; selon que le propriétaire dispose, ou non, d'une comptabilité lui permettant d'opter pour le régime réel. Les charges de la lmnp, forfaitaires ou réelles, sont déduites des loyers perçus et un éventuel déficit reporté, pendant 10 ans.
• La très ancienne loi Monument Historique, datant de 1913, donne la possibilité, aux propriétaires d'un monument classé, de déduire jusqu'à 45 % des charges liées à l'acquisition et aux travaux de restauration de leur bien. La loi Monument Historique exonère des droits de succession.
• La location vide permet, enfin, d'imputer un déficit foncier sur les revenus imposables quand les charges liées à la location sont plus élevées que les loyers perçus. Le déficit foncier concerne les SCPI, OPCI et SCI.
Cet aperçu des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en montre bien la complexité. Il suffit à souligner l'importance pour l'investisseur de commencer sa démarche de défiscalisation par la définition de son profil fiscal. Cependant, au final, sa démarche doit être celle d'un investisseur avisé avant d'être celle d'un fiscaliste.